ハワイ不動産購入が人気の理由は、様々なメリットがあるからです。居住場所の確保や減価償却計上による節税、投資先など多くのメリットが得られるため、実際に購入する方はもちろん、今後購入を検討している日本の方も少なくありません。しかしながら、法律等の改正により「ハワイ不動産節税効果は失われた」「値下がりによりメリットはない」との情報も散見されます。そこでこの記事では、ハワイ不動産節税の真相および、現在のメリットについて、ハワイ不動産会社と提携するOurTurnが詳しく解説していきましょう。物件事例も交えわかりやすくご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
ハワイ不動産が人気の理由
ハワイ不動産は世界中の人々から注目され、常に高い人気を誇っていますが、日本人からの人気は圧倒的です。2014年に日本は、アメリカを除いた国別ハワイ不動産購入ランキング1位を獲得し、新型コロナウイルスの影響が続く2021年まで、7年連続で首位を維持しつづけました。
これほどハワイ不動産が人気の理由は、様々なメリットが存在するからです。ここでは、ハワイ不動産が人気の理由について、特に日本人に関係のある要因を3つご紹介します。
需要と供給のバランス
ハワイ不動産が人気の理由は、需要と供給のバランスが一方的であり、常に供給が足りない状態だからです。ハワイは自然保護区域が圧倒的に広く、容易に新しい建物を建設できる環境ではありません。さらに政策により、既存の建物を建て替えようとした場合、階数を低くしなければならないなどの制限も増え、居住環境を増やしにくい状態です。
またハワイは世界屈指のリゾート地であり、観光客はもちろん、世界中から移住者も集まっています。加えて、ハワイの人口の約10％を占める米軍関係者の人員移動により、今後ますますの供給不足が発生すると考えられるでしょう。
つまり、ハワイ不動産が売り出されにくくなる可能性が十分に考えられるため、希少性が高まり、人気も上昇し続けているのです。
手堅い投資先
ハワイ不動産が人気の理由2つ目は、手堅い投資先として知られているからです。ハワイ不動産価格は、過去30年間の推移グラフで確認してみても、右肩上がりを維持しています。リーマンショックや新型コロナウイルスの流行などにより、一時的に下落した時期はあったものの、驚異的な速さで回復したのも特徴です。さらに、下落前の価格帯に戻るだけではなく、最高値を更新している部分も注目するべきポイントでしょう。世界情勢により、資産が値下がりするのは、あらゆる事柄で発生する当然の現象です。しかしながらハワイ不動産は、回復が早く、今後の上昇も見込めるため、手堅い投資先として高い人気を維持し続けているのです。
節税メリット
ハワイ不動産が人気の理由の3つ目は、節税メリットが多いからです。所得に応じて、納めるべき納税額が決められます。法人の場合は法人税、個人事業主の場合は所得税であり、税率は異なるものの、どちらも必ず納税しなければなりません。
節税メリットについては、後項でご紹介いたしますが簡易的なものであり、個人の状態や法人規模によっても様々です。最適な節税手段や購入方法をご提示できますので、なんでもお気軽にお問い合わせください。
ハワイ不動産の節税効果5つ
前項でもご紹介したとおり、ハワイ不動産購入には節税効果もあります。節税は、手元に資金が残せるため、事業者であれば積極的に利用するべき手段です。そこでここからは、ハワイ不動産の節税効果5つをご紹介します。
しかしながら、節税は合法的に行わなければならないため、税金や法律の知識が必要不可欠です。ここでは、ハワイ不動産の節税効果に関する基本的な情報のみをご紹介しますので、より深掘りしたい情報があれば、ぜひ一度OurTurnへお問い合わせください。節税効果に関する、より詳しく適切な手段をご提案致します。
【予備知識】税制改正大綱
数年前から、ハワイ不動産について「節税効果はない」と聞かれるようになりました。2020年に閣議決定された”税制改正の大綱”の影響によるものです。2022年の確定申告分より、海外不動産投資に関する減価償却費の計上が不可能になりました。
しかしながら、対象は個人名義による海外不動産であり、法人名義での不動産は対象外です。2022年以降も、法人名義で海外不動産を保有していれば、引き続き節税効果を得ながら運用できます。
①減価償却費
減価償却費とは、一定以上の金額に達する物（固定資産）を購入した際、耐用年数に応じて数年間にわけて経費を計上する仕組みです。不動産（建物）や車、パソコンや家具等が該当し、経費を計上できる期間は、法定耐用年数として定められています。
減価償却費のメリットは、節税効果と企業としての信頼維持です。数年間にわたって経費として計上できるため、節税効果が可能になります。
また、購入した年に一括で費用計上すると、一時的に支出額が増加し、収支バランスが崩れる恐れもあるのです。金融機関等からの信頼を失うリスクがあるため、減価償却費の計上は、企業としての信頼維持にも繋がります。
後項では、具体的な物件事例を用いた減価償却費の節税例を紹介いたしますので、ハワイ不動産購入を検討されている方はぜひ参考にしてください。
②不動産取得税
ハワイ不動産購入では、不動産取得税は発生しません。不動産取得税とは、日本で不動産を購入した際、一度だけ支払う税金です。住宅を新築または増築したり、贈与された際も発生します。
不動産取得税の税率は、取得した経緯・状況等によって異なるため、今回は一般的な住宅または土地取得についてご紹介しましょう。一般的な住宅もしくは土地を取得した場合、価格の3％を不動産取得税として収める必要があります。かりに4,000万円の不動産を取得した場合、2,000万円×3％ですから、120万円の納税が必要です。ハワイ不動産購入では不動産取得税が一切発生しないため、同じ価格の不動産を購入した場合、120万円の節税となります。
③固定資産税
ハワイ不動産は、固定資産税も抑えられます。ハワイの固定資産税は、不動産のある島によって税率が異なるため、人気の高い4島の税率をご紹介しましょう。
オアフ島・・・0.35％
ハワイ島・・・1.05％
マウイ島・・・0.53％
カウアイ島・・・0.605％
日本の固定資産税は、1.4％（標準税率）です。一般的に、固定資産税評価額（課税標準額）×1.4％で算出できます。ただし、市区町村または財政上の判断により、標準税率が変動する場合もあるため、正しい税率は各自治体へ問い合わせを行いましょう。
課税標準額の算出方法は、時価の70％が相場です。仮に4,000万円の不動産を購入した場合、4,000万円×70％×1.4％で計算できます。
ハワイの不動産購入では、不動産のある島によって税率が異なりますし、不動産の運用方法によって変動するなど、状況によって様々です。購入者の年齢や固定資産税の減税申請も存在するため、節税できる可能性があります。
④譲渡税
ハワイの不動産を家族や第三者に譲渡した場合、日本と同様に譲渡税が課せられます。さらに譲渡により利益が発生した場合は、譲渡益税も生じる仕組みです。日本とハワイでは、税金を課せられる人物が異なります。ハワイでは元所有者、日本では譲渡先が税金を支払わなければなりません。
しかしながら、ハワイ不動産購入では、TODD（死因贈与契約）を事前に済ませておくと、譲渡税に関する問題を回避できます。TODDとは、アメリカの不動産を相続する際に生じる名義変更や現地弁護士費用、不動産査定及び遺産分配の算出等、煩わしい手続き（プロベート）を回避する方法です。プロベートは、数年単位で行われることも珍しくなく、その間、不動産の移動・運用は不可能になります。
TODDは、後項でご紹介する相続税にも繋がるため、ハワイ不動産購入やアメリカ本土での不動産購入前に確認しておきましょう。
⑤相続税
ハワイの不動産を家族または第三者に相続させる場合、日本と同様に相続税が課せられます。ハワイ不動産の相続税は、アメリカ市民であるか否か、TODDの有無等により大きく異なるので注意しましょう。
またハワイ州では、特定の条件に該当する場合、相続税の支払いが不要となるケースもあります。日本とは異なる制度のため、詳しく知りたい方は、お問い合わせください。
ハワイ不動産節税・物件事例①
ハワイのコンドミニアムと日本の集合住宅を比較した場合、ハワイ不動産の方が減価償却費の金額が高額になります。その理由は、土地+建物（不動産）の価値評価比率の違いです。
日本では、土地の価値が高く評価されます。建物の価値は40％〜60％と評価され、ハワイ不動産では、建物の価値を70％〜90％と高く評価するのが特徴です。ハワイの不動産は、建物の価値が高く、それだけ減価償却費の金額も高額化するため、結果として経費計上額も高くなります。
ハワイ不動産節税・物件事例②
ハワイ不動産購入の代表的な節税方法として知られるのは、損益通算による節税効果です。損益通算は、不動産所得のみならず、高額な給与所得者にも関わります。
損益通算とは、不動産取得による減価償却費計上または修繕費等の計上により、収支が赤字になった場合、その他の黒字所得と相殺できる仕組みです。
不動産購入により、全体的に課税対象額を減少させられます。ハワイ不動産は築年数の古い物件が多いものの、土地と建物の評価基準が日本とは異なるため、日本の新築物件よりも高い節税効果が期待できるのです。
ここで気になるのは、2020年に実施された税制改正による節税効果の無効化でしょう。ハワイ不動産をはじめ海外不動産には高い節税効果があったため、これらを正常化するため税制改正が実施されました。しかしながら、耐用年数や残存年数の見積方法を改正するものではないため、法人の節税に関する影響はありません。
ハワイ不動産節税に関する注意点
ハワイ不動産には、様々な節税効果が存在します。しかしながら、適切な節税方法を実施しなければなりません。そこでここからは、ハワイ不動産節税に関する注意点4つをご紹介します。
値下がり・値上がり
ハワイ不動産の節税効果を最大限に活かすためには、不動産価格の値下がり時期と値上がり時期を適切に把握しなければなりません。不動産価格は減価償却費や不動産取得税など、様々な税金に関わるためです。
しかしながら、日本で暮らす方々にとって、ハワイの不動産価格を適切に随時把握するのは非常に難しいでしょう。ハワイ不動産企業と提携するOurTurnでは、ハワイ不動産価格の値下がり・値上がりを随時把握しております。ハワイ不動産の購入時期や相場、現状の売買価格など、お気軽にご相談ください。
日米確定申告
ハワイ不動産の購入及び納税では、日米双方への確定申告が必要です。また、節税に繋がるアメリカへの免税手続きや、二重課税を防ぐ日本への申告など、期日内に終わらせるべき手続きが少なくありません。
また売却時には、為替レートを用いた円換算による損益の計算も必要です。さらに、頻発しているトラブルの1つである、ハワイ銀行に預けている預金と為替レートの変動にも注意する必要があります。
売却への対応
ハワイ不動産購入では、日本とは異なる制度が多数存在し、予想外の費用が発生します。たとえば、日本では不動産を譲り受けた側が必要費用を支払うのに対し、ハワイ不動産では仲介業者への手数料など、不動産所有者が様々な費用を支払うのが一般的です。
さらに売却時、不動産情報として多くの情報を開示しなければなりません。OurTurnでは、ハワイ不動産に関する様々な質問に応えております。物件運用・管理から、専門家の手配、インテリアデザインの委託など、総合サポートを提供いたしますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
弁護士・税理士の手配
ハワイ不動産購入及び運用では、日米への様々な申告作業が必要です。非常に複雑な作業になるため、会計士や税理士、弁護士のサポートが必要になるケースもあります。
OurTurnでは、各手続きに必要な専門家手配のサポートも可能です。ハワイ不動産購入時だけではなく、不動産の運用・管理から申請等まで、丁寧かつ迅速にサポートさせていただきます。
ハワイ不動産で節税するなら心強いエージェントを見つけよう！
ハワイ不動産には、投資としての可能性はもちろん、節税効果も期待できます。今後、ますます増税や物価高が予想される日本の方々にとって、重要な資産形成先と評価できるでしょう。しかしながら、購入に関する不安はもちろん、手続きの複雑さに躊躇してしまう人も少なくありません。
OurTurnでは、ハワイ不動産購入を検討する全ての方々に、安心して不動産購入を行っていただくための万全の用意があります。購入前の不動産リサーチや選定、専門家の手配、購入後の運用・管理まで、あらゆる場面でのサポートが可能です。少しでもハワイ不動産購入や、不動産投資にご興味があれば、ぜひご相談ください。
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